대출금 상환명세서 어떻게 읽을까?     (List

집을 장만하면서 구입자금의 일부를 금융기관에서 빌리면, 금융기관은 그 돈을 빌리는 사람에게 직접 지불하지 않는다. 집을 사는 사람의 변호사와 집을 파는 사람의 변호사 그리고 대출기관이 계산을 맞추어 대출기관이 부동산의 담보문서를 확보한 후, 부동산을 파는 사람 그리고, 그 부동산을 담보로 한 채무가 남아 있을 경우는, 해당 채권자에게 직접 지불한다. 이렇게 부동산의 주인이 바뀌고 대출기관의 저당권이 설정되는 잔금결제(Settlement) 시점부터 대출기관에 대한 채무가 시작된다.

이 잔금결제일부터 미상환 잔액에 대하여 매일 이자가 발생하고, 매월 대출주기일에 지난 한 달간 발생한 이자의 합계가 미상환 잔액에 보태진다. 결제일 한 달 후 또는 2 주 후부터는 최소한 매월 기본액 이상을 상환하기 시작해야 한다. 이러한 거래가 일어 날 때마다 미상환 잔액이 늘어났다 줄어들었다 하면서 빚이 전체적으로 조금씩 줄어드는데, 그러한 내용을 가장 자세히 들여다 볼 수 있는 것이 대출기관에서 정기적으로 보내 주는 대출금 상환명세서 이다. 이 상환명세서에는 빚을 늘여 주는 이자, 계좌관리비 및 입금세, 그리고 빚을 줄여 주는 상환금의 액수와 거래일자 뿐만이 아니라 적용이자율의 변동내역도 나타나 있기 때문에, 이자가 바르게 계산되었는지 그리고 별도의 비용이 부과되었는지를 자세히 체크해 볼 수가 있다.

계산하는 것이 지루하긴 하지만, 기본원칙만 이해하면 까다로울 것은 전혀 없다. 그 기본원칙이란, 이자가 매일 매일의 미상환 잔액에 대해 부과되어 그 총액이 매월 대출 주기일에 미상환 잔액에 보태진다는 것이다. 대출기관에 따라 일 단위로 발생한 이자를 매일 미상환 잔액에 더할 수도 있겠으나, 그 차이는 매일 복리로 한달 간 계산하느냐 아니면 단리로 한 달간 계산하느냐의 차이로, 그 차액은 현재의 이자율 7.39%의 경우 10만 불당 한 달간 1불 70 내지 90전 정도이다. 아래 도표는 호주 4대 은행 중의 하나인 한 은행에서 10만 불을 5월 15일에 30년 만기로 대출하였을 때 상환명세서를 예로 든 것이다. 이 예는 일반적인 원칙을 설명하고자 하는 것일 뿐, 실제 독자가 받는 상환명세서는 대출기관에 따라 계산방법이 조금씩 다를 수 있기 때문에 이 예의 내용과 정확히 일치하지는 않을 것이다.

매월 초에 부과되는 계좌관리비는 일반 시중 은행들이 대개 부과하고 있으나, 외국은행과 주택융자 전문 금융기관들은 이를 부과하지 않는 데가 많다. 이 예의 은행은 매월 8불씩 계좌관리비를 부과하고 있는데, 10만 불의 경우 연 이자율을 약 0.11% 정도 높게 부과하는 것과 같은 효과가 있다. 6월 15일에 부과된 처음 이자 $613.24는 이 은행이 그 당시 적용한 연 7.24%를 올해의 날짜 수 366으로 나눈 일당 이자율을, 초기 미상환 잔액 10만 불에 대해서는 5월 15일부터 5월 31일까지 17일 간 적용하고 계좌관리비 8불을 더한 미상환 잔액 $100,008에 대해서는 6월 1일부터 14일까지 14일간 적용해 계산하여 대출 주기일에 계좌에 기입한 것이다. 같은 대출주기일에 이 고객은 초기의 월 기본상환액인 $681.5을 납입하였는데, 이 중 이자와 계좌관리비를 제한 60불만큼만 대출금 잔액이 줄어 든 것을 볼 수 있다. 매번 대출계좌에 돈을 납입할 때마다 입금액의 0.06%씩 입금세가 부과된다. 따라서, 6월 15일에도 $681.5의 0.06%인 41전이 부과되었다.

그 다음 계좌관리비는 7월 3일에 기입되었는데, 이는 올해 7월 1일과 2일이 주말이었기 때문이다. 그 달 이자도 마찬가지로 대출주기일인 15일과 그 다음 날인 16일이 주말이었기 때문에 월요일인 17일에 기입되었다. 이자 기입일자는 17일이지만, 계산기간은 지난 번 대출 주기일인 6월 15일부터 그 다음 주기일 전날인 7월 14일까지 30일간이다. 이때도 마찬가지로 잔액이 변한 7월 1일 전과 후로 나누어 계산해야 할 것이다.

8월에 이 고객은 주기일 5일 이전인 10일에 기본상환액을 입금하였는데, 그런 경우는 납입금 $681.5에 대한 5일간의 이자 67전 정도가 절약되는 효과가 있다. 이 기간 중인 8월 8일에 이자율이 연 7.24%에서 연 7.26%로 올랐다. 따라서, 7월 15일부터 8월 7일까지 24일간은 7.24%, 8월 8일부터 8월 14일까지 7일간은 7.26%의 연 이자율이 적용되었다. 그 다음 납입일인 9월 15일에는 기본상환금 이외에 천불을 추가로 납입하였다. 이에 따라, 이자 617불을 제한 1,064불의 원금이 줄어들어. 대출 후 4개월째 추가로 갚은 이 천불이 나머지 상환기간중 7.51%의 이자가 변하지 않는다면 전체 8천불 정도의 이자를 줄여 준다. 이 은행은 9월 10일부터 이자율을 7.51%로 올렸기 때문에, 매월 기본상환액을 상향 조정하여 새 이자율 발효일 몇 주전에 고객에게 통보한다. 이에 따라, 10월에는 $693.17을 납입하였는데, 이 기본상환액은 새 이자율로 미상환잔액을 남은 기간동안에 다 갚을 수 있도록 조정한 것이다. 이 기본상환액은 사실 얼마가 되든지 크게 무리가 따르지 않는다면 상관이 없다. 많이 갚으면 그 만큼 원금을 줄여 주기 때문이다.

날짜

거래 내역

차 변

대 변

잔 액

15/5/00

대출금 초기 인출

100,000.00


-100,000.00

01/6/00

계좌 관리비

8.00


-100,008.00

15/6/00

이자

613.24


-100,621.24

15/6/00

입금


681.50

-99,939.74

15/6/00

주정부 입금세 (FID)

0.41


-99,940.15

03/7/00

계좌 관리비

8.00


-99,948.15

17/7/00

이자

593.11


-100,541.26

17/7/00

입금


681.50

-99,859.76

17/7/00

주정부 입금세 (FID)

0.41


-99,860.17

01/8/00

계좌 관리비

8.00


-99,868.17

10/8/00

입금


681.50

-99,186.67

10/8/00

주정부 입금세 (FID)

0.41


-99,187.08

15/8/00

이자

612.13


-99,799.21

01/9/00

계좌 관리비

8.00


-99,807.21

15/9/00

이자

617.11


-100,424.32

15/9/00

입금


1681.50

-98,742.82

15/9/00

주정부 입금세 (FID)

1.00


-98,743.82

01/10/00

계좌 관리비

8.00


-98,751.82

16/10/00

이자

628.13


-99,379.95

16/10/00

입금


693.17

-98,686.78

16/10/00

주정부 입금세 (FID)

0.42


-98,687.20


이자율 변동내역

발효일: 11/5/00 적용이자율: 연 7.24%

발효일: 08/8/00 적용이자율: 연 7.26%

발효일: 10/9/00 적용이자율: 연 7.51%

 
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