주택가격의 80% 이상 융자     (List

지난 칼럼에서 설명한 것처럼, 주택 구입시 대출액수를 결정하는데 있어서 가장 중요한 것은 얼마 정도의 정기 상환금을 무리 없이 갚아 나갈 수 있을 것인가 하는 점이다. 그러나, 아무리 돈을 빌리고자 하는 사람이 상환에 자신 있다 하더라도, 대출기관에서 무조건 고객이 원하는 액수를 다 빌려주지는 않는다. 대출기관은 대출신청인의 현재 상환능력 이외에도, 과거에 채무를 불이행한 적이 있는가, 직장과 수입이 얼마나 안정적인가, 그리고 담보부동산 가치가 얼마인가를 고려하여 대출여부 또는 대출해 줄 수 있는 최고액수를 결정한다. 대개의 경우, 다른 조건들에 문제가 없을 때, 담보 부동산이 주택이면 그 감정가격의 80%까지, 그리고, 상업용 건물이면 60% 내지 70%까지 대출해 준다. 담보가치의 100%까지 대출해 주지 않는 이유는, 부동산 가격의 등락 가능성과 차입인이 채무를 불이행하여 담보 부동산을 차압,경매 처분해야 할 경우 그 경비를 다 제하고 나서도 대출액의 미상환 잔액과 발생이자 전액을 환수할 수 있는 선을 고려해야 하기 때문이다.

그러나, 대출기관은 때에 따라서 이 상한선을 넘어 95%까지도 대출해 주는데, 그러한 경우는 채무불이행 위험으로부터 자신들을 보호하기 위해 제 삼자인 보험회사를 통하여 담보액 보증보험 (Mortgage Insurance)을 든다. 이 보험은, 채무 불이행시 담보부동산을 매각처분해 회수한 돈이 대출금의 미상환 잔액보다 적을 경우 대출기관이 보험회사로부터 보상받기 위한 것이지만, 관례상 대출신청인이 그 보험료를 부담해야 한다. 따라서, 담보가치의 80% 이상을 대출받을 경우, 고객은 이 보험료와 보험인지세를 추가로 부담해야 하고, 보험회사가 요구하는 신용조건들도 만족해야 하므로 대출승인 받기가 좀 더 어려워진다.

담보로 제공한 부동산 감정가격의 80% 이상을 빌림으로써 추가로 만족시켜야 하는 조건들 중 가장 중요한 것은, 구입하고자 하는 부동산 가격의 최소한 5%에 해당하는 돈을 6개월 이상에 걸쳐 꾸준히 저축한 기록이 있어야 한다는 것이다. 그러나, 기존의 대출금을 재융자하는 경우는, 부동산의 감정가격에서 대출금 잔액을 제한 금액을 저축액으로 인정하므로 이 점에 대해서는 걱정할 필요가 없다. 마찬가지로, 지금 소유한 주택을 팔고 새 주택을 구입하는 경우도, 주택매각 대금에서 대출금 잔액을 갚고 남은 돈을 저축액으로 인정한다. 그 밖에, 수입안정성 요건도 보통의 경우보다 까다로운데, 피고용인의 경우는 직장이 풀타임 상용(常傭)직으로 일정기간 이상 근무했어야 하고, 자영업의 경우는 최소한 2년 이상의 영업실적을 보여 줄 수 있어야 한다.

고객이 부담해야 할 담보액보증 보험료율은 담보가치에 대한 대출액의 비율, 대출기관이 거래하는 보험회사, 그리고 대출금의 사용목적 과 대출액수에 따라 다른데, 대개 대출액수의 0.34% 내지 2.35% (GST 포함)에 해당한다. 이 보험을 들면 정부에 인지세도 납부해야 하는데 그 액수는 뉴사우스 웨일즈 주의 경우 보험료의 11.5%이다. 예를 들어, 30만불 짜리 주택을 소유주가 거주할 목적으로 구입하면서 그 90%인 27만 불을 빌릴 경우 일반적으로 적용되는 보험료율은 융자액의 1.01%-1.23% 정도이므로, 2,700-3,300불의 보험료와 310-380불 정도의 인지세를 추가로 부담해야 한다.

담보액 보증보험을 들고 빌릴 수 있는 최고 액수는, 주택구입의 경우 30만불까지는 95%, 그리고 30만 불 이상 50만 불 이하는 90%까지이다. 그러나, 구입하고자 하는 부동산 이외의 추가 담보를 제공할 수 있다면, 전체 담보 부동산 가치에 대한 대출액의 비율을 고려하기 때문에, 구입하고자 하는 부동산가치의 100% 또는 그 이상의 대출도 가능하다.
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