주택구입과 대출액의 결정     (List

내 집 장만의 꿈은 소박한 시민들이 가장 먼저 이루고 싶어하는 꿈이다. 집은, 가족들에게 편히 쉴 수 있는 안식처를 제공할 뿐만 아니라, 열심히 모은 돈을 안전하게 저장하고 불려주는 꿈나무의 역할도 하기 때문이다. 모든 꿈이 다 그렇듯, 내 집 장만의 꿈도 현실적인 계획과 꾸준한 노력 없이는 이룰 수 없다.

소수의 행운아들을 제외한다면, 대개의 경우 금융기관에서 대출을 받아 집을 사게 된다. 지불해 버리고 나면 남는 게 없는 렌트와는 달리, 대출금의 상환은 조금씩이나마 원금을 상환해 주기 때문에 몇 년이 지나고 나면 내 것으로 남는 것이 있다. 뿐만 아니라, 부동산 경기 사이클을 잘 선택하면 집 가격도 오를 수 있어 저축과 투자의 효과를 동시에 얻을 수도 있다. 그러나, 누구나 집만 산다고 해서 이런 효과를 경험하는 것은 아니다. 계획이 현실적이어야 한다. 현실적인 계획이란, 불확실한 미래 상황을 기대하고 지나친 무리수를 두지 않는다는 것이다. 불확실한 미래상황은 부동산 가격의 변화, 이자율의 변화, 그리고 자신의 수입의 변화를 포함한다. 이러한 변수들의 장래는 누구도 정확하게 예측할 수 없다. 미래상황의 예측이 현재의 결정에 도움이 되기 위해서는, 앞으로 호전될 것인가 악화될 것인가 하는 변화의 방향뿐만 아니라 그 변화의 시기도 중요하기 때문에 유용한 예측을 하기란 더욱 어렵다.

간단한 예를 들어보자. 현재 주 250불씩 렌트를 지불하면서 타운하우스를 임대하고 있는 사람이 저축한 돈 5만 불에 은행 융자를 보태어 주택을 구입하려 한다면 어느 가격대의 주택이 적당할까? 가장 먼저 고려해야 할 사항은 자신의 수입으로 얼마 정도의 상환금을 감당할 수 있을까 하는 것이다. 지금 수입으로 렌트와 기타 생활비 외에 여유가 없다면, 한 달에 1,100불 정도의 상환금을 부담할 수 있을 것이다. 집을 사고 나면 임대할 때 들지 않던 카운슬세, 수도세, 주택 수리비 등이 추가로 든다. 이러한 추가 비용을 고려하면 물론 감당할 수 있는 상환금도 약간 줄어 들 것이다. 월 1,100불로는, 현재의 변동 이자율 7.8%를 적용하면, 14만 5천 불의 대출금을 무리 없이 갚아 나갈 수 있다.

집을 사려면 집값 이외에도 이것저것 들어가는 비용이 많다. 사고자 하는 집값은 월 상환금 이외에 이러한 부대비용도 고려하여 결정해야 한다. 부동산 취득세와 담보설정 인지세 등 정부에 납부해야 하는 세금과 대출기관에 지불하는 대출신청비 외에도, 변호사 비용, 건물 및 해충 조사비, 그리고 이사비용 등으로 여유자금을 남겨 놓아야 하기 때문이다. 호주에서 처음으로 사는 주택이라면 세금도 감면 받고 7천 불의 비용보조도 받을 수 있는 혜택이 있어 다소 도움이 될 것이다. (처음 주택구입자에 대한 혜택과 세금 등 부대비용에 대한 내용은 이미 자세히 설명한 바 있다.) 대개 20만 불 대의 주택인 경우는 만불에서 만 5천불 정도의 부대비용이 든다. 그러면, 월 1,100불 정도의 예산과 5만 불의 저축액으로 18만 불 내지 19만 불 정도의 주택을 구입할 수 있다는 얘기가 된다.

지금까지의 계산은 이자율 또는 수입의 변동이나 주택가격의 등락을 고려하지 않은 것이고, 이러한 변수들을 고려하면 결정이 달라 질 수도 있을 것이다. 이러한 변수들에 대한 예측이 주택구입 결정에 어떻게 영향을 미칠 것인가 하는 것은 개인의 성향에 따라 달라진다. 투기적 성향을 가진 사람들은 다소 무리가 따르더라도 더 많은 대출을 받아 더 비싼 집을 구입할 것이고, 그렇지 않은 사람들은 무리 없는 시나리오를 선택하려 할 것이다. 이자율이 1% 오르면, 10만 불 대출금에 대해 월 상환금이 64불 정도 늘어난다. 따라서, 14만 5천 불을 융자하면 월 97불 정도의 추가 부담이 생긴다. 물론, 오랫동안 기다리면 주택값은 올라가기 마련이지만, 그 사이에 이자율이 큰 폭으로 변하면 월 상환금도 크게 변할 수 있다는 것을 염두에 두어야 할 것이다.

주택구입자가 얼마를 대출하겠다고 계획해도 대출기관에서 그 만큼 대출해 주지 않을 가능성도 있다. 대출액의 담보 부동산 가치에 대한 비율이 증가할 수록, 또 기본 생활비를 제외한 여유자금이 적을 수록 금융기관은 대출에 신중을 기하게 된다. 특히, 대출액이 담보 부동산 가치의 80%를 넘으면 대출조건이 훨씬 까다롭게 되고 대출기관을 보호하기 위해 보험도 들어야 하므로 비용도 더 들게된다. 80%이상 대출, 그리고 변동 이자율과 고정 이자율의 장단점에 대해서는 다음 기회에 설명하기로 한다.

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